Wychodzimy ze współdzielonej przestrzeni coworkingowej, wsiadamy do współdzielonego ubera, w którym podczas jazdy przeglądamy na telefonie współdzielone akcje crowdfundingowe, aż w końcu dojeżdżamy do współdzielonego domku działkowego wynajętego na weekend poprzez jedną z popularnych platform internetowych. W naszym codziennym życiu ekonomii współdzielenia jest więcej niż kiedykolwiek. Sam termin (sharing economy) zaczął pojawiać się w publicznym dyskursie w okolicach kryzysu finansowego lat 2007-2009. W najprostszym rozumieniu oznacza on system ekonomiczny bazujący na udostępnianiu (głównie za pomocą internetu) i współdzieleniu istniejących oraz posiadanych już zasobów.

Ekonomia współdzielenia bez wad?

W pierwotnej formie ekonomia współdzielenia wydaje się intuicyjna i użyteczna. Jedziesz samochodem w daleką trasę i masz kilka wolnych miejsc w samochodzie? BlaBlaCar przychodzi z pomocą – twoi pasażerowie mają możliwość taniego transportu, a ty – mniejsze koszty paliwa. Wyjeżdżasz na dłuższy czas i twoje mieszkanie będzie stało puste? Udostępnij je na czas swojej nieobecności na Airbnb czy Couchsurfingu i zyskaj kilkaset złotych na czynsz i inne wydatki. Ekonomię współdzielenia szybko zdominowały jednak komercyjne przedsięwzięcia i aplikacje. Tak jak Ubera zdominowali zawodowi pełnoetatowi kierowcy, tak portal Airbnb szybko stał się okazją inwestycyjną dla rentierów i deweloperów.

Początki tego ostatniego portalu mogłyby służyć za podręcznikowy przykład ekonomii współdzielenia. Gdy w 2007 roku dwóch mieszkańców San Francisco nie miało wystarczających oszczędności, aby pokryć czynsz i koszty życia w drożejącym mieście nad zatoką, wpadli na pomysł postawienia dwóch dmuchanych materaców w salonie i wynajmowania ich budżetowo podróżującym turystom. 15 lat później Airbnb wycenia się na 30 miliardów dolarów, a nasz urlop możemy zaplanować w jednym z pięciu milionów mieszkań w ośmiu tysiącach miast. Twórcy platformy chcą jednak więcej. Ich celem jest osiągniecie pułapu miliarda gości rocznie do końca 2028 roku. Tak wielka skala sukcesu Airbnb z pewnością przerosła oczekiwania dwóch ledwo łączących koniec z końcem mieszkańców San Francisco.

Mieszkańcy czy inwestorzy?

Wraz ze wzrostem popularności portalu Airbnb wielu właścicieli nieruchomości zaczęło dostrzegać jego potencjał. W końcu portal pozwalał im zarabiać na tym samym mieszkaniu wielokrotnie więcej niż podczas zwykłego, długoterminowego wynajmu. Jego kolejnym atutem jest to, że praktycznie nie ma tam żadnych wymogów i formalności do spełnienia (w przeciwieństwie do profesjonalnych stron oferujących hotele i apartamenty). Sytuacja nie jest jednak równie kolorowa dla sąsiadów takich nieruchomości. Głośne imprezy, ciągły ruch na klatce schodowej czy postępująca gentryfikacja to tylko czubek góry lodowej. Pod wpływem uciążliwości turystów niektórzy mieszkańcy decydują się wyprowadzić ze swojego miejsca zamieszkania.

Na taką okazję tylko czekają inwestorzy, którzy od sfrustrowanych mieszkańców z radością odkupią mieszkanie po okazyjnej cenie. Mieszkanie, w którym w mgnieniu oka powstanie kolejne Airbnb. W wielu przypadkach występuje efekt kuli śnieżnej. Kolejne mieszkania dla turystów generują jeszcze więcej problemów, co skutkuje wyprowadzką kolejnych miejscowych. I w ten sposób kamienica w krótkim czasie zmienia się w pokaźnych rozmiarów hotel. Dużo tańszy w utrzymaniu od prawdziwego, bo pozbawiony pozwoleń, obsługi czy wymaganych zabezpieczeń. W takich sytuacjach nie trzeba długo czekać, aby ceny mieszkań i czynsze poszybowały w górę. A to z kolei wiąże się z coraz większą irytacją i sprzeciwem mieszkańców.

Airbnb w liczbach

W takim razie czas na kilka liczb, pokazujących faktyczne oddziaływanie rozwoju Airbnb w miastach. Badanie kalifornijskich naukowców z 2020 roku (Kyle Barron, Edward Kung, Davide Proserpio, „The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb”) wykazało, że jednoprocentowy wzrost liczby ofert w danym mieście odpowiada średnio za 0,018 proc. wzrostu cen najmu i 0,026 proc. wzrostu cen kupna nieruchomości. W hiszpańskiej Palma de Mallorca 50-proc. wzrost liczby turystów wywołał ponad 40-proc. wzrost czynszów dla zwykłych mieszkańców. Badanie przeprowadzone w Berlinie wykazało, że jeśli w najbliższym sąsiedztwie funkcjonuje apartament na wynajem krótkoterminowy, ceny czynszu okolicznych mieszkań rosną średnio o 13 centów na metr kwadratowy, a w skrajnych wypadkach nawet o 46 centów. We Florencji w historycznym centrum już ponad 20 proc. wszystkich mieszkań pełni rolę apartamentów dla turystów.

Rozwój najmu krótkoterminowego wywołał negatywne skutki również w Amsterdamie, Paryżu, Madrycie, Barcelonie, Pradze oraz wielu innych miastach. Rozrost Airbnb nie ominął również polskich miast. Kraków i Gdańsk od kilku lat doświadczają coraz większych negatywnych efektów najmu krótkoterminowego. W przypadku Krakowa trend wyludniania się Starego Miasta rozpoczął się na długo przed powstaniem Airbnb, ale popularność tej aplikacji tylko pogorszyła sytuację. Obecnie krakowskie Stare Miasto zamieszkuje 30 tys. osób, podczas gdy w 2000 roku było to ponad 55 tys.

Jak wygląda sytuacja w stolicy?

Warszawski rynek najmu krótkoterminowego zbadał w 2018 Instytut Badań Strukturalnych, a w 2020 roku zespół DELab Uniwersytetu Warszawskiego. Wyniki badań nie napawają optymizmem. Choć w Warszawie wystawionych jest zdecydowanie mniej mieszkań niż w innych europejskich miastach (ok. 6 tys., w porównaniu do 23 tys. w Berlinie, 20 tys. w Amsterdamie i prawie 70 tys. w Paryżu), to też da się zauważyć kilka negatywnych trendów. Pierwszym z nich jest koncentracja przestrzenna. Spośród wszystkich warszawskich ofert 2/3 mieszkań znajduje się w Śródmieściu i na Woli. W dzielnicach tych ofert jest tak dużo, że w przypadku Śródmieścia w pewnym momencie co dwudzieste mieszkanie było wystawione na Airbnb. Nie jest to co prawda 20 proc., jak w przypadku Florencji, ale z pewnością i tak może negatywnie wpłynąć na jakość życia mieszkańców.

Kolejną istotną kwestią jest własność tych mieszkań. I tu upada kolejny element ekonomii współdzielenia w wykonaniu Airbnb, czyli oddolność i prowadzenie wynajmu przez małych, lokalnych gospodarzy i osoby prywatne. W większości nie są to bowiem pojedyncze mieszkania wynajmowane przez zwykłych mieszkańców, lecz dobrze zorganizowany, wielkoskalowy biznes. Jak wynika z badania IBS z 2018 roku, 25 proc. wszystkich ofert wystawionych na Airbnb należy do 1 proc. wynajmujących. Są to dobrze zorganizowane firmy, profesjonalnie zajmujące się najmem krótkoterminowym. Tak duża akumulacja ofert stawia Warszawę w niechlubnej czołówce europejskich miast. Gorzej jest tylko w Barcelonie, podczas gdy w Helsinkach i Kopenhadze odsetek mieszkań posiadanych przez 1 proc. jest odpowiednio dwu- i pięciokrotnie niższy.

Podobne dysproporcje występują w przypadku dochodów z wynajmu. Jak wynika z badania DELab UW, 5 proc. gospodarzy odpowiadało za 60 proc. wszystkich dochodów. W Warszawie również, podobnie jak w innych miastach, Airbnb wymiernie wpływa na ceny nieruchomości i czynszów. Badacze DELab UW oszacowali, że gdyby na Żoliborzu funkcjonował taki sam odsetek lokali Airbnb jak na Woli, ceny wzrosłyby o około 5-6 proc.

Zmiany w prawie

Jak więc temu przeciwdziałać? Możliwości jest wiele. Poszczególne miasta oddolnie decydują się wprowadzać zmiany. Berliński ratusz wprowadził ograniczenia co do tego, jakie mieszkanie może zostać apartamentem dla turystów. Musi ono mieć odpowiednie rozmiary (mały metraż) i być mało atrakcyjne dla długoterminowych najemców. Dodatkowo każdy wynajem musi być zarejestrowany i uzgodniony z lokalnymi władzami. Osoby nieprzestrzegające reguł może czekać kara w wysokości nawet 100 tys. euro. W Londynie każdy wynajem krótkoterminowy powyżej łącznej sumy 90 dni musi zostać zarejestrowany. W Wiedniu wynajmowanych nie może być więcej niż 20 proc. lokali w budynku, a udostępnianie ich w ramach Airbnb musi być poprzedzone zgodą wszystkich mieszkańców. Najbardziej odważne kroki podjęła Barcelona, która dostosowała ograniczenia do poszczególnych dzielnic miasta. I tak w ścisłym centrum i najbardziej turystycznej części miasta nie mogą powstawać już żadne nowe lokale na wynajem, a istniejące, wraz z wygaśnięciem ich licencji, będą z upływem lat znikać.

Podejmowane są również kroki w skali europejskiej. W 2020 roku 22 europejskie miasta (w tym Warszawa i Kraków) zwróciły się do UE z wezwaniem do regulacji najmu krótkoterminowego na poziomie Wspólnoty. – Naszym obowiązkiem jest zapewnienie równych warunków funkcjonowania dla całej branży turystycznej, a więc przeciwdziałanie szarej strefie usług noclegowych dla dobra turystów, mieszkańców i budżetu miasta – zauważył w kontekście wniosku do UE Rafał Trzaskowski. Głównym postulatem europejskich metropolii jest wymuszenie na firmie udostępnienia danych o wynajmowanych lokalach. Taka zmiana pozwoliłaby wydajnie i sprawnie kontrolować funkcjonujące lokale oraz wprowadzać adekwatne do tego zmiany prawne.

Nie popadać w skrajność

Jaka jest przyszłość Airbnb w europejskich miastach? Z pewnością lata wolnoamerykanki już minęły. Inwestorów czekać będą nowe ograniczenia i wiele wymogów. Niezależnie od zmian na poziomie krajowym czy europejskim, to głównie od miast zależeć będzie skuteczność ograniczania negatywnych skutków krótkoterminowego najmu. Warszawski ratusz zauważył potencjalne ryzyka związane z platformą Airbnb. Pojawia się jednak pytanie, gdy patrzymy na inne europejskie metropolie, czy nie stało się to za późno. Pozostaje nam czekać i liczyć na przemyślane oraz odpowiedzialne działania ze strony władz lokalnych.

A co możemy zrobić jako konsumenci? Czy korzystanie z Airbnb jest etyczne? Przecież tani pokój na Airbnb dla młodych turystów stanowi często jedyną opcję, jeśli chcą zwiedzić kawałek świata. Nie można popadać w skrajność. Należy dostrzegać również zalety i możliwości, jakie stwarza ta platforma. Co ciekawe, część badań pokazuje nawet, że całkowity brak Airbnb również skutkowałby wzrostem czynszów i cen nieruchomości. Należy więc znaleźć złoty środek. Nie nadużywać Airbnb oraz być świadomym jego wad i zalet. A przy tym oczekiwać od władz lokalnych odpowiedzialnej polityki mieszkaniowej.